土地の相続や贈与時に、その土地の評価をどのように計算したら良いのでしょうか？
もちろん、その計算方法にはルールがあります。納税のルールに従って計算して正しい土地の評価する必要があります。
土地を評価する具体的な方法
相続税・贈与税を計算するときの土地の評価方法について次の方法があります。
参考にしていただき、相続を受ける土地の評価をしてみましょう。
路線価方式
財産評価基準は、毎年１月１日から12月31日までの間に相続、遺贈、贈与により取得した土地（財産）の相続税及び贈与税の評価する場合に適応されます。
路線価は、国税局が発表している「財産評価基準書」にて全国の路線価が確認することができます。
見慣れない記号などがたくさん表記されているため、最初はわかりにくいかもしれませんが、慣れれば簡単に路線価を出すことができます。
ご自身の土地がどのくらいの価値があるのか、計算することができます。
確認するポイント１
路線価図の上部左側に表示されています。
この写真では、「令和3年分の63057ページ」ということを表されています。
路線価図は、毎年１回国税局が7月に発表しています。くれぐれも過去の路線価で計算しないように、計算する前に該当年の路線価図かどうか、確認をしましょう。
確認するポイント2
地区と借地割合の適用範囲を示す記号です。
確認するポイント3
この表は借地権割合を表しています。
借地とは、家を建てるために土地を借りる権利のことをいいます。
借地には、土地の所有者がもっている「底地」と借りている人の「借地」があります。
ここでいう借地割合とは、その土地の権利のうち何%が借地が占めるのか表すものです。
実際の路線価を計算してみよう
地図上に書かれている数字は１㎡あたりの価格になっています。単位は千円なので、例えば220Dであれば、１㎡あたり220,000円ということになります。数字の後にDと表示されている場合は、借地権割合は60%となり、借地の場合は1㎡あたり132,000円となります。
奥行の距離によって補正する
路線価額は、直線で表されています。すべての土地をこれで計算してしまうと評価額に差が生じます。要するに、奥行きのある土地は、使いにくくなるため、土地の評価は下がるという考えです。その差を補正するために、奥行価格補正率表を活用します。
奥行価格補正率については、土地の奥行きにより評価額を引き下げることができるので、土地の相続税評価を減額することも可能です。
AとBとでは、同じ100㎡ですが、Bの方が使いづらいという差があるので、奥行価格を用いて評価を下げることができます。
土地評価の計算式
ほとんどの方は、「路線価×土地面積」で評価しています。これでは土地の形状は一切考慮しないことになり、評価額は高くなります。
さきほどのAの土地とBの土地でも同一評価になってしまうのです。
正しく土地の評価をすることは、相続税の減額に直結することになります。
土地の評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積
奥行価格補正率は、0.80から1.00の範囲で定められています。奥行きが長い場合は、最大20%評価額より減額できることになります。
奥行価格補正率の判定について
まずは、土地の地区区分と奥行きの長さを調べましょう。この２つを調べれば簡単に奥行価格補正率表から奥行価格補正率を出すことができます。
地区区分とは
路線図には下記のように地区区分が示されています。
地区は７地区あります
- ビル街地区
- 高度商業地区
- 繁華街地区
- 普通商業・併用住宅地区
- 中小工業地区
- 大工場地区
- 風通住宅地区
路線価の値が黒く塗られたり、図形に斜線が引かれている場合は、道路沿いの地域や道路の片側の地域のみ地区区分が適用する場合に用いられる表示方法です。
奥行価格補正率表で調べる
右の奥行価格補正表を見て該当する地区区分の補正率を調べます。
奥行きが一緒でも地区区分によってその率は異なります。
理由は、その土地の用途によって適切な奥行きは違うので、その分の率を考慮しています。
表では、列が地区区分。行が奥行距離になっています。
例えば、
路線価が100万円のB土地が「ビル街地区」であれば、奥行価格補正率は0.94になります。
土地の評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積で計算すると
路線価（300,000円）×奥行価格補正率（0.94)×面積（100㎡）＝28,200,000円
複雑な土地の場合は専門家へ
例に上げた土地は、正方形と長方形でした。実際の土地は簡単には評価することができません。
土地の形がいびつなので、それを正しく評価することは専門家でなくてはできません。
万が一ご自身でやった場合には、税務調査が入る可能性もあります。知らなかったでは済まされないのです。
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